Odziedziczyłeś mieszkanie, a mieszkasz w lokalu komunalnym. Czy możesz stracić najem?

Odziedziczenie mieszkania po rodzicach, nabycie udziału w nieruchomości albo posiadanie innego lokalu może mieć znaczenie dla osoby korzystającej z mieszkania komunalnego. Nie oznacza jednak, że samo pojawienie się nazwiska najemcy w księdze wieczystej automatycznie prowadzi do utraty prawa do zajmowanego lokalu.

Projektowane zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów mają natomiast istotnie zwiększyć możliwości weryfikowania przez gminy sytuacji majątkowej najemców oraz osób ubiegających się o pomoc mieszkaniową. Projekt UD313 zakłada w tym zakresie przyznanie gminom dodatkowych instrumentów kontrolnych.

Gmina będzie mogła zweryfikować informacje o nieruchomościach

Osoby ubiegające się o lokal z mieszkaniowego zasobu gminy już obecnie zobowiązane są do przedstawiania informacji dotyczących swojej sytuacji dochodowej i majątkowej.

Projektowane rozwiązanie idzie jednak dalej. W przypadku wątpliwości co do informacji o posiadaniu innego lokalu gmina ma uzyskać możliwość wyszukiwania ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych, a tym samym samodzielnego ustalania nieruchomości należących do określonej osoby.

Zmiana ma dotyczyć nie tylko osób oczekujących na przyznanie mieszkania, lecz również najemców lokali należących do mieszkaniowego zasobu gminy.

Inne mieszkanie nie zawsze oznacza utratę lokalu komunalnego

To szczególnie istotne. Nie każde prawo do innej nieruchomości będzie uzasadniało wypowiedzenie najmu.

Znaczenie ma bowiem nie tylko to, czy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu, ale również gdzie ten lokal się znajduje oraz czy najemca rzeczywiście może z niego korzystać.

Projektowana regulacja odnosi się do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego znajdującego się w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Dodatkowo najemca musi mieć możliwość korzystania z takiej nieruchomości, a lokal powinien spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W konsekwencji samo posiadanie mieszkania położonego np. kilkaset kilometrów od miejsca zamieszkania nie powinno stanowić tej podstawy wypowiedzenia najmu.

Co w przypadku odziedziczenia części mieszkania?

Jeszcze bardziej złożona może być sytuacja osoby, która nie jest jedynym właścicielem innego lokalu.

Najemca może odziedziczyć po rodzicu jedynie udział w mieszkaniu, np. wspólnie z rodzeństwem. Może również formalnie pozostawać współwłaścicielem nieruchomości, z której z różnych względów nie może faktycznie korzystać.

Dlatego ustalenie przez gminę, że najemca figuruje w księdze wieczystej, nie powinno samo w sobie przesądzać o możliwości skutecznego wypowiedzenia umowy. Konieczne będzie zbadanie całej sytuacji prawnej i faktycznej oraz spełnienia wszystkich ustawowych przesłanek.

Kiedy gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę?

Projekt przewiduje możliwość wypowiedzenia przez gminę umowy najmu, jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, najemca może z niego korzystać, a nieruchomość odpowiada wymaganiom stawianym lokalowi zamiennemu.

W takim przypadku wypowiedzenie ma następować z zachowaniem miesięcznego terminu, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce oznacza to, że w sporze z gminą kluczowe może być nie samo wykazanie, że dana osoba jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, lecz odpowiedź na pytanie, czy ta konkretna nieruchomość rzeczywiście może zaspokoić jej potrzeby mieszkaniowe.

Nowe możliwości gmin, ale również nowe pola do sporów

Projektowane przepisy mają umożliwić skuteczniejsze kierowanie pomocy mieszkaniowej do osób, które rzeczywiście jej potrzebują. Taki cel zmian został wskazany również w oficjalnych materiałach rządowych.

Jednocześnie nowe uprawnienia gmin mogą prowadzić do sporów dotyczących m.in. znaczenia współwłasności, nieruchomości nabytej w spadku, rzeczywistej możliwości zamieszkania w innym lokalu czy oceny, czy dana miejscowość jest miejscowością „pobliską”.

Każda decyzja o wypowiedzeniu najmu będzie więc wymagała analizy konkretnego przypadku, a sam wpis w księdze wieczystej nie powinien zastępować oceny przesłanek wynikających z ustawy.

Na obecnym etapie trzeba również pamiętać, że mówimy o projektowanych zmianach, a nie o obowiązujących już nowych przepisach. Projekt UD313 pozostaje elementem prac legislacyjnych.

Kancelaria prowadzi sprawy dotyczące najmu lokali komunalnych, wypowiedzenia umów najmu oraz sporów najemców z gminami i podmiotami zarządzającymi mieszkaniowym zasobem gminy. Analizujemy również sytuacje, w których podstawą działań gminy jest posiadanie lub odziedziczenie przez najemcę innej nieruchomości.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.

Źródło legislacyjne: Rządowy projekt UD313 – Kancelaria Prezesa Rady Ministrów